РАССЫЛКА@Как выгодно приобрести квартиру

Добрый день уважаемые подписчики.

Ипотека в России: квартиры подорожают

Ситуация благоприятствует развитию ипотечных институтов. В ближайшие годы ипотекой сможет воспользоваться около трети населения. Цены на недвижимость вырастут в два раза. Однако ипотека в России еще долго будет оставаться крайне рискованным делом, как для отдельных граждан и банков, так и для экономики страны в целом.

Комментарий Сергея Смирнова, директора Российского отделения Международной профессиональной ассоциации риск-менеджеров, профессора Высшей школы экономики.

- Сергей Николаевич, каковы с Вашей точки зрения перспективы развития ипотеки в России в ближайшие годы? Что мешает, а что, наоборот, способствует ипотечному рынку?

- В первую очередь, хочется отметить, что существующие на рынке процентные ставки уже приемлемы для развития ипотечных институтов. Возьмусь даже утверждать, что после принятия последнего пакета законопроектов, ипотечные институты в своем развитии вступили в полосу стремительной гонки и конкуренции за деньги потребителя. Я надеюсь, что нас ожидает двух-трех кратный рост выдаваемых ипотечных кредитов - ежегодно. Более стремительный рост опасен и должен сопровождаться дополнительными мерами по защите этих ипотечных институтов от последствий своего же стремительного роста, по принципу 'главное, чтобы ребенок хорошо кушал, но не переедал'.

- А как же постоянные разговоры о банковском кризисе. Они могут стать помехой для развития ипотеки?

- Если под банковским кризисом подразумеваются летние проблемы с ликвидностью, то скорее нет. У законодателей и банковского сообщества есть четкое понимание того, что вклады граждан и межбанковские кредиты не могут рассматриваться как серьезные ресурсы для долгосрочного ипотечного кредитования. Ипотечные обязательства не должны повисать в качестве активов на банковских балансах. Их необходимо продавать на фондовом рынке в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг.

Однако сама ипотека является самостоятельным потенциальным источником экономического кризиса. Роста долгосрочной задолженности населения и увеличения спекулятивной составляющей в стоимости недвижимости не удалось избежать еще не одной стране на стадии становления ипотечных институтов. Мы и так имеем крайне нестабильный социально-экономический фон, усугубляемый нефтяной иглой, на которой сидит страна. А ипотечные институты делают еще более тонкой подушку стабильности, на которую может приземлиться российская экономика в случае падения цен на нефть.

- Но ведь пока на ипотеку не могут рассчитывать даже многие представители среднего класса. Какой процент населения реально сможет воспользоваться ипотечным кредитом через год, через пять лет?

- Это вопрос не имеет однозначного ответа. Я бы его переформулировал: 'Как спроектировать ипотечный кредитный продукт, чтобы он лучше продавался?' И вопрос этот должны задавать не Вы мне, а сами кредиторы непосредственно себе. Что касается числа людей в России, которые потенциально смогут воспользоваться ипотекой, то сейчас прогноз выглядит уже довольно оптимистично. По оценкам, проводимым регулярно мною и моими коллегами, в настоящий момент спрос на ипотеку без потери прибыльности может быть расширен путем целенаправленного выбора параметров ипотечного кредитного продукта и схемы кредитования, соответственно особенностям спроса и факторов риска отдельных потребительских групп. Так по Москве, соответствующее решение уже позволяет охватить 40% населения, а по другим регионам России от 10 до 30%.

- В городе Торжке 'однушка' совсем недавно стоила пять тысяч долларов, а после введения ипотеки подорожала до десяти. Как развитие ипотеки повлияет на рынок недвижимости?

- Спрос на ипотеку, несомненно, вызовет рост цен на недвижимость. Хуже всего, что этот рост будет иметь спекулятивный характер. Однако эта проблема в первую очередь должна беспокоить самих кредиторов - в случае обвала больше всех проиграют они. Теоретически, конечно, существует ряд механизмов, которые позволят минимизировать спекулятивный рост, но на практике никто этим заниматься не будет - против рынка не попрешь. В ближайшие года два квартиры будут стремительно дорожать - двукратного увеличения цен на недвижимость нам не избежать.

- Существует ли какой-то мировой опыт в отношении развития ипотеки "с нуля", который может быть применим к российским условиям?

- Да существует, но носит в основном негативный характер. До сих пор становление ипотеки во всех странах проходило эволюционным путем, точнее сказать 'самотеком', и сопровождалось неизбежным для данного процесса перегибами, выражающимися в банковских кризисах и обвалах рынка недвижимости. Причем, ни в одной стране так и не удалось сразу найти быстрое решение, которое бы позволило за 10-20 лет пройти стадию становления ипотеки и без особых финансовых потерь решить 'квартирный вопрос'. В качестве крайних вариантов есть, с одной стороны, США, где ипотечные механизмы стали развиваться еще в 1930-х, но только в 1970-х, эта страна стала современной 'одноэтажной Америкой'. А с другой стороны, опыт Южной Кореи и Гонконга, где Азиатский кризис вызвал более чем двукратное изменение цен на недвижимость, потерю инвестиций в ипотечном секторе, поскольку стремительное развитие ипотеки здесь стало рычагом Азиатского кризиса в строительном секторе.

- Так что же, позитивных плодов от ипотеки ждать не приходится?

Несомненно, будущее у ипотеки в России есть. Особенно это стало ясно, когда ипотечное кредитование стало рассматриваться не как механизм решения социальных и политических вопросов, а как инструмент для зарабатывания денег - так же, как и во всем цивилизованном мире.

Беседу вел Кирилл Самардаков
опубликовано от 11.10.2004
источник http://prognosis.ru/news/finance/2004/10/11/ipoteca.html