Добрый день уважаемый подписчик!
Почти половина россиян, как следует из исследования холдинга ROMIR Monitoring, при наличии свободных средств вложила бы их в недвижимость. Но специалисты считают, что "золотой век" сверхдоходности инвестиций в этот инструмент остался в прошлом. Теперь подтолкнуть вверх цены сможет лишь ипотека или кризис, аналогичный дефолту-1998.
Согласно результатам исследования, 44% россиян при наличии свободных средств вложили бы их в недвижимость. Но, по мнению экспертов, момент для получения высокой прибыли от вложений в этот инструмент, особенно в столичном регионе, уже упущен. "Недвижимость в 2004 году потеряла ту инвестиционную привлекательность, которой она обладала последние 4 года, - убежден генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Раньше росли в цене любые квартиры, даже в самых неприглядных домах. При этом темпы роста цен на всем рынке были не ниже 30% в год. Сейчас ситуация изменилась. И хотя вложения в недвижимость по-прежнему остаются надежными, говорить о доходности применительно к жилой недвижимости уместно лишь для элитного жилья".
А вице-президент управляющей компании "Атон" Вадим Сосков, учитывая нынешние реалии рынка, считает вложения в недвижимость для получения дохода достаточно рискованными. "Опыт других стран показывает, - говорит Сосков, - что на фоне "перегретых" цен может случиться кризис. Так уже произошло в Японии в 1990-х годах, когда граждане, упустившие момент для реализации недвижимости, оказались в большом проигрыше". Действительно, рыночную ситуацию благоприятной для инвестирования в недвижимость не назовешь. По словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, дефицит предложения невелик, а рост спроса "выдохся" в 2003 году.
Если вы все-таки не намерены отказаться от попытки получить доход от вложений в недвижимость, специалисты советуют внимательно отнестись к выбору объекта для инвестирования. Так, Вадим Сосков рекомендует обратить внимание на регионы. "В столице рост цен уже заметно притормозился, - утверждает вице-президент "Атона". - Но в регионах недвижимость еще будет заметно дорожать ближайшие 2-3 года, повторяя московский вариант трехлетней давности. Например, можно обратить внимание на курортную зону Калининградской области, где годовой рост цен может составить 50%". Если же говорить о столице, то специалисты советуют обратить внимание на качество покупаемой недвижимости. "Жилье в панельных домах в отдаленных районах рискует даже упасть в цене, - полагает генеральный директор УК "СОЛИД-Менеджмент" Вадим Сачков. - А качественное элитное жилье имеет неплохие перспективы". Так, по прогнозу Аверьянова, доходность вложений в панельную недвижимость составит примерно 12-15%, а рентабельность "элиты" может достичь и 25-30%.
В качестве альтернативного способа получения дохода эксперты рассматривают также сдачу жилья в аренду. Несмотря на то что вложенные средства окупаются в течение 5-6 лет, ежемесячный доход от такого личного бизнеса может составить 1.5% от стоимости квартиры. Так, например, сдача в аренду трехкомнатной квартиры в элитной новостройке может приносить 2500-3000 долларов каждый месяц.
Также потенциал отмечается и на рынке коммерческой недвижимости класса "А" и "В". Однако самостоятельные вложения в строительство таких объектов предполагают не только массу сложностей, но и высокий уровень инвестиций. Поэтому для граждан, которые рассчитывают на долгосрочную перспективу и стабильный, хотя и не слишком высокий доход, существует еще один вариант. "Вложив 50-100 тыс. в паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости, - отмечает Сосков, - можно рассчитывать на ренту от аренды в размере 10-15% годовых в валюте".
К сожалению, в ближайшие два-три года эксперты не прогнозируют высокой доходности от вложений в недвижимость. "Золотое время для инвестиций в недвижимость наступило сразу после банковского кризиса 1998 года, - рассказывает Аверьянов. - За 6 последующих лет жилье в цене выросло на 200-250%. Если аналогичный кризис разразится опять, инвесторам стоит опять обратить внимание на жилье". А Сергей Елисеев возлагает надежды на развитие ипотеки. По его мнению, если в ближайшие два года она станет достаточно распространенной, может возникнуть рост цен на недвижимость, сопоставимый с тем, какой мы наблюдали в предыдущие годы.
Подавляющее большинство россиян — свыше 90% — пока не готовы решать квартирный вопрос с помощью ипотеки. Таковы результаты опроса, проведенного “РОМИР-Мониторингом”. Но экспертов они воодушевили: оставшиеся 8% потенциальных заемщиков сулят им двукратный рост объемов ипотечного кредитования и рынка жилья ежегодно.
Для нашей огромной страны 8% - это достаточно много - 4 млн семей, намеревающихся взять кредит, посчитал первый зампред правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк. Итоги опроса говорят о том, что, “даже по самой консервативной оценке, есть по меньшей мере 1 млн семей, готовых воспользоваться ипотекой”, а это кредиты примерно на $20 млрд, рассуждает председатель совета директоров банка “ДельтаКредит” Игорь Кузин. По данным Колошенко, в Москве средняя сумма ипотечного кредита составляет $30 000-50 000. Итоги опроса лишний раз доказывают “колоссальный потенциал” ипотечного кредитования в России, говорит Кузин: “Они подтверждают нашу веру в то, что рынок ежегодно будет удваиваться в ближайшие 3-4 года. По нашим прогнозам, через пять лет он достигнет $50 млрд, или 4% ВВП”.
Надеются на заемщиков и риэлторы. 8% новых заемщиков увеличат объем сделок с недвижимостью в 2-3 раза, только в Москве — до $30 млрд, полагает вице-президент РГР Константин Апрелев, добавляя, что это приведет к росту цен на жилье.
Впрочем, научный директор “РОМИР-Мониторинга” Николай Попов призывает не обольщаться итогами опроса. Они практически не изменились с ноября 2003 г. Банкиры и не обольщаются. Они не в состоянии “покрыть заявленный [в опросе] спрос” на кредиты, говорит Гасяк. Предложение ипотеки ограничено из-за недостатка долгосрочных ресурсов у банков, вторит Кузин. Лишь в 2004 г. начался массовый запуск ипотечных программ с большими объемами финансирования и на рынок вышли крупные игроки, напоминает Гасяк.
По
материалам:
"Финансовые известия" 09.03.2005
http://fin.izvestia.ru/cfin/tmpl-art_oo/id_art-910819
"Ведомости"
09.03.2005
http://www.vedomosti.ru/